بازار کاندومینیوم کانادا، بهویژه در شهر تورنتو، با یکی از عمیقترین رکودهای خود در چند دهه اخیر مواجه شده است؛ رکودی که بیش از همه، واحدهای موسوم به «میکروکاندو» را تحت تأثیر قرار داده و موجب سقوط سریع ارزش آنها شده است.
مگی هیلدبرند، ۲۸ ساله، نخستین تجربه زندگی مستقل خود در تورنتو را در یک واحد ۳۰۰ فوت مربعی گذراند؛ فضایی که آشپزخانه، میز غذاخوری، محل کار و تختخواب همگی در یک اتاق کوچک جا گرفته بودند. او این واحد را در ابتدا کاربردی و نزدیک به محل کارش میدانست، اما خیلی زود احساس انزوا و محدودیت شدید فضایی به سراغش آمد. هیلدبرند در گفتوگو با بیبیسی میگوید: «احساس میکردم این فضا فقط جایی است برای خواب شبانه کارمندان.»
میکروکاندوها که تا یک دهه پیش پدیدهای نسبتاً نادر در بازار املاک کانادا بودند، در سالهای اخیر و همزمان با رشد سریع برجهای مسکونی در شهرهایی مانند تورنتو و ونکوور، به بخشی فراگیر از بازار تبدیل شدند. با این حال، همزمان با سقوط بازار کاندومینیوم کانادا به سطوحی که از دهه ۱۹۸۰ تاکنون دیده نشده، ارزش این واحدهای کوچک سریعتر از سایر انواع کاندو کاهش یافته است.
رکودی کمسابقه در بازار کاندو
بر اساس دادههای موجود، هزاران واحد آماده سکونت در تورنتو و مناطق اطراف آن خالی مانده و به فروش نرفتهاند. تنها در یک سال گذشته، ۱۸ پروژه کاندومینیومی در این شهر لغو شده و کارشناسان پیشبینی میکنند با ادامه افت تقاضا، این عدد افزایش یابد.
این وضعیت بار دیگر بحث قدیمی درباره تمرکز بیش از حد سازندگان بر سرمایهگذاران ملکی را داغ کرده است؛ سرمایهگذارانی که بهمنظور کاهش قیمت نهایی، خواهان واحدهای کوچکتر با حداقل متراژ بودند؛ واحدهایی که اغلب برای اجاره یا فروش مجدد با هدف سود کوتاهمدت طراحی شدهاند.
طبق آمار اداره آمار کانادا، اکثریت واحدهای زیر ۶۰۰ فوت مربع در تورنتو در مالکیت سرمایهگذاران قرار دارد. ساخت این واحدها از سال ۲۰۱۶ جهش چشمگیری داشته و اکنون ۳۸ درصد کاندوهای ساختهشده در شهر را تشکیل میدهد؛ در حالی که این سهم پیش از آن تنها ۷.۷ درصد بود.
سقوط قیمتها و «رقابت برای فروش»
با اشباع بازار، برخی میکروکاندوهایی که چند سال پیش با قیمت حدود ۵۰۰ هزار دلار کانادا معامله میشدند، اکنون با قیمتی نزدیک به ۳۰۰ هزار دلار یا حتی کمتر به فروش میرسند؛ رقمی که تا همین اواخر برای مرکز شهر تورنتو غیرقابل تصور بود.
شان هیلدبرند، رئیس مؤسسه «اوربانیشن» که سالها بازار برجهای مسکونی تورنتو را رصد کرده، میگوید: «برای فروش این واحدها یک رقابت واقعی برای رسیدن به پایینترین قیمت شکل گرفته است.»
دلایل اصلی رکود
کارشناسان چند عامل کلیدی را در بروز این وضعیت مؤثر میدانند. نخست، عرضه بیش از حد واحدهای مسکونی است. طی دو سال گذشته، دهها هزار واحد جدید ساخته شد تا پاسخگوی رشد سریع جمعیت کانادا—که عمدتاً ناشی از مهاجرت بود—باشد. اما با تغییر سیاستهای مهاجرتی و اعمال سقفهای جدید، روند ورود مهاجران بهطور ناگهانی کاهش یافت.
گزارش منتشرشده از سوی بانک مونترال در ماه دسامبر نشان میدهد جمعیت کانادا در سال ۲۰۲۵، بهجز دوره همهگیری کووید-۱۹، بیشترین کاهش خود از دهه ۱۹۴۰ تاکنون را تجربه کرده است. نتیجه این چرخش ناگهانی، تکمیل بیش از ۶۰ هزار واحد مسکونی برای تقاضایی بود که دیگر وجود نداشت.
عامل دوم، قیمتگذاری غیرواقعی در دوران نرخ بهره پایین است. در دوره همهگیری، کاهش نرخ بهره توسط بانک مرکزی کانادا باعث شد سرمایهگذاران، بازار مسکن را سرمایهای «بیریسک» تلقی کنند و قیمتها به سطوحی برسد که به گفته کارشناسان «منطقی نبود». با افزایش نرخ بهره برای مهار تورم، این محاسبات به هم خورد و بسیاری از سرمایهگذاران اکنون ناچارند واحدهای پیشخریدشده خود را با ضرر بفروشند.
پیامدها برای مستأجران و آینده بازار
یکی از برندگان کوتاهمدت این رکود، مستأجران هستند. افزایش عرضه باعث شده گزینههای بیشتری با اجارههای رقابتیتر در دسترس باشد. مگی هیلدبرند که پیشتر ماهانه ۲۲۰۰ دلار بابت میکروکاندوی خود میپرداخت، اکنون با تنها ۲۰۰ دلار افزایش، در واحدی ۷۰۰ فوت مربعی در ساختمانی قدیمیتر با حیاطی سرسبز زندگی میکند؛ تغییری که به گفته خودش کیفیت زندگیاش را بهطور چشمگیری بهبود بخشیده است.
در عین حال، کارشناسان هشدار میدهند که این قیمتهای پایین موقتی است. با لغو یا توقف هزاران پروژه ساختمانی، عرضه واحدهای جدید در سالهای آینده کاهش خواهد یافت و این امر میتواند بحران مسکن کانادا را در بلندمدت تشدید کند؛ بحرانی که هماکنون به یکی از مهمترین موضوعات سیاسی کشور تبدیل شده است.
شان هیلدبرند میگوید: «سؤال اصلی این است که این وضعیت تا چه زمانی ادامه دارد و پیامدهای آن برای عرضه مسکن در دهه آینده چه خواهد بود.»
