بازار مسکن تورنتو در ماههای اخیر با رکود چشمگیری روبهرو بوده است؛ دورانی طلایی که خرید و فروش ملک در این شهر سرمایهگذاری پرسود و تضمینشدهای محسوب میشد، دیگر به پایان رسیده است. در حالیکه حجم معاملات ماههاست کاهش یافته و قیمتها در مسیر نزولی قرار دارند، تازهترین پیشبینیها همچنان از افزایش بهای متوسط خانه در سالهای آینده خبر میدهد؛ هرچند نه به اندازهای که بسیاری از مالکان یا سرمایهگذاران انتظار داشتند.
گزارشی که این روزها خبرساز شده، توسط پژوهشگران مدرسه کسبوکار جان مولسون دانشگاه کنکوردیا منتشر شده است. این گروه با استفاده از مدلهای هوش مصنوعی، روندهای بازار املاک در سراسر کانادا را بررسی و بر اساس نتایج آن، پیشنهادهایی برای اصلاح سیاستهای عمومی ارائه کردهاند.
بحران مزمن عرضه و تقاضا
این تحلیل با تأکید بر یک «دوره بحران» آغاز میشود؛ بحرانی که به گفتهی پژوهشگران نه تنها در تورنتو بلکه در سراسر کانادا جریان دارد و ناشی از «کمبود مزمن عرضه و تقاضای بیوقفه» است. با این حال، آمارهای اخیر نشان میدهد در منطقه کلانشهری تورنتو (GTA) این روند معکوس شده و کاهش علاقه خریداران به رکوردی تازه در مازاد عرضه منجر شده است.
گزارش یادشده در عین حال درست اشاره میکند که خرید خانه در کانادا مدتهاست برای شهروندان آسان و مقرونبهصرفه نبوده است. بر اساس دادهها، قیمت متوسط یک خانه در تورنتو در سال ۲۰۲۴ حدود ۱.۴ میلیون دلار بوده است؛ رقمی که این شهر را در زمرهی گرانترین و «دستنیافتنیترین» بازارهای مسکن جهان قرار میدهد.
افزایش ۴۰۰ هزار دلاری تا سال ۲۰۳۲
مدلهای هوش مصنوعی دانشگاه کنکوردیا پیشبینی میکنند این قیمت تا سال ۲۰۲۵ به ۱.۵ میلیون دلار و تا سال ۲۰۳۲ به حدود ۱.۸ میلیون دلار برسد. پژوهشگران تأکید دارند که این افزایش میتواند با تسریع پروژههای ساختمانی مهار شود؛ موضوعی که مستلزم تغییرات عمده در سطوح مختلف حکمرانی است.
در گزارش آمده است: «کاهش مقررات شهرداری و سادهسازی روند تأیید پروژهها ابزارهایی کمهزینه و پراثر برای آزادسازی عرضه هستند، بهویژه در بخش خانههای تکخانواری.» پژوهشگران بر اهمیت «حذف موانع بوروکراتیک و سیاستی از فرایند تکمیل مسکن» تأکید کردهاند.
با این حال، آنها خاطرنشان میکنند نتایج به دست آمده «بدون ظرافت و پیچیدگی نیست.» به گفتهی آنان: «سادهسازی مقررات و تعیین اهداف بلندپروازانه در بخش عرضه لازم است، اما بهتنهایی برای حل بحران مسکن کانادا کافی نخواهد بود.»
نقش هزینهها، مهاجرت و سیاستهای جمعیتی
گزارش همچنین به عواملی همچون سیاستهای جمعیتی، الگوهای مهاجرتی و هزینههای بالای ساختوساز اشاره میکند که چشمانداز خرید مسکن در کانادا را دشوارتر کرده است؛ مسائلی که دیگر نهادهای تحلیلی مانند اقتصاددانان TD نیز بر آن تأکید کردهاند.
این گزارش علاوه بر بازنگری در فرایندهای ساختوساز، خواستار «یک پاسخ سیاستی هماهنگ، چندلایه و بلندمدت» شده که عواملی چون رشد سریع جمعیت را نیز در نظر بگیرد تا نه فقط در کوتاهمدت، بلکه در افقهای بلندمدت بر تقاضا و دسترسی به مسکن اثر بگذارد.
در این تحلیل آمده است: «سیاست اخیر کاهش شمار ساکنان موقت تنها تا سال ۲۰۲۷ به ثبات نسبی قیمتها کمک میکند. اما با بازگشت رشد جمعیت به میانگین ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار نفر در سال، دوباره شاهد صعود قیمتها خواهیم بود.»
نیاز به چشمانداز بلندمدت
پژوهشگران نتیجه میگیرند که هرچند تسریع در صدور مجوز ساخت و کاهش هزینههای سازندگان – که بسیاری از آنها فعلاً از حضور در بازار تورنتو دست کشیدهاند – میتواند در کوتاهمدت بخشی از مشکلات را حل کند، اما برای حل بحران به چشماندازها و راهکارهای جامعتری نیاز است.
به باور آنان، یافتن تعادلی میان مسائل متناقض – مانند کمبود نیروی کار ماهر ساختمانی در برابر موجهای مهاجرتی که به شوک تقاضا و کاهش توان خرید منجر میشود – دشوار اما ضروری است.
