تأیید مالکیت یک بازرگان ایرانی بر خانهای در وست ونکوور پس از هشت سال
یک بازرگان مقیم ایران پس از نزدیک به هشت سال توانست در دادگاه عالی بریتیش کلمبیا مالکیت قانونی خود را بر خانهای در خیابان «مَدرز» Mathers Avenue وست ونکوور که به مبلغ ۵.۵۸ میلیون دلار خریداری کرده بود، تثبیت کند.
بر اساس رأی قاضی «لیزا جی. همیلتون» که روز جمعه بهصورت آنلاین منتشر شد، «علی دولتشاه» در سال ۲۰۱۷ از طریق یک دوست مشترک با «تیرداد مغاری» آشنا شد. در آن زمان، دولتشاه علاقهمند به مهاجرت به کانادا بود و مغاری که سابقه فعالیت در حوزه ساختوساز داشت، در حال تکمیل پروژه خانه واقع در خیابان مَدرز بود.
در تصمیم دادگاه آمده است: «آقای مغاری در سال ۲۰۱۷ از طریق ایمیل و تلفن با آقای دولتشاه آشنا شد. او به فرصتهای تجاری بالقوه با دولتشاه علاقهمند بود و برای کمک به مهاجرت وی به کانادا، او را به یک مشاور مهاجرت معرفی کرد.»
به دلیل فعالیت مغاری در صنعت ساختوساز، او و همسرش ملک مورد نظر را به نام همسرش ثبت کرده بودند تا در برابر «طلبکاران احتمالی» مصون بماند. همین نگرانی زمینهساز اختلاف اصلی میان دولتشاه و مغاری شد: یک وام ۵.۵۸ میلیون دلاری که به نام دولتشاه بر ملک ثبت شده بود.
دولتشاه به دادگاه گفت که توافق کرده بود ملک را به همین مبلغ از مغاری خریداری کند و از وجود وام ثبتشده اطلاعی نداشت. در مقابل، مغاری مدعی شد این مبلغ وام بوده و دولتشاه مالکیتی در ملک ندارد.
قاضی همیلتون هر دو طرف را فاقد اعتبار کامل دانست اما در نهایت به استناد شهادت وکیل قدیمی مغاری، «جوزف شوارتز»، رأی را به سود دولتشاه صادر کرد.
وام «صرفاً صوری»
شوارتز شهادت داد که مغاری در آگست ۲۰۱۷ به او گفته بود دولتشاه قصد خرید ملک را دارد و پرسیده بود چگونه میتوان منافع او را در برابر طلبکاران احتمالی حفظ کرد تا انتقال سند در آینده انجام شود. شوارتز پیشنهاد ثبت وامی صوری به نفع دولتشاه را مطرح کرد و این وام به همین منظور ثبت شد.
او تأکید کرد که هرچند دولتشاه از نظر فنی موکل او محسوب میشد، اما دستور ثبت وام را صادر نکرده و حتی سند مربوطه را امضا نکرده است. به گفته شوارتز، چون دولتشاه به زبان انگلیسی مسلط نبود، او توضیحی درباره وام ارائه نکرد زیرا «این وام واقعی نبود و فقط برای حفظ منافع خریدار در برابر اشخاص ثالث تنظیم شد.»
روایت مغاری از ماجرا کاملاً در تضاد با شهادت شوارتز بود. او ادعا کرد مبلغ ۵.۵۸ میلیون دلار صرفاً وام بوده و دولتشاه هیچگاه خرید را نهایی نکرده است.
چالش اعتبار دو طرف
هرچند دولتشاه مدعی بود از وجود وام بیخبر بوده، نخستین اقدام او در پی اختلاف با مغاری، آغاز روند مصادره (Foreclosure) ملک بر اساس همان وام بود. او حتی در دادخواستی سوگند یاد کرد که وام مذکور معتبر است، اما بعداً این روند را متوقف و شکایت کنونی را مطرح کرد.
قاضی همیلتون توضیح دولتشاه مبنی بر ناآگاهی از مفاد دادخواست به دلیل عدم تسلط به زبان انگلیسی را فاقد اعتبار دانست، زیرا اسناد پیشتر برای او ترجمه شده بودند.
از سوی دیگر، مغاری نیز در نوشتههای خود دچار تناقض شد. او در سال ۲۰۲۱ در پاسخ به درخواست دولتشاه برای بازپرداخت مبلغ همراه با سود، در نامهای یادآوری کرد که وام «صوری» بوده و توافق واقعی، خرید ملک توسط دولتشاه است.
همیلتون نتیجه گرفت که هر دو طرف بیشتر بر پیروزی در دعوا متمرکز بودهاند تا بیان واقعیت. او در مقابل، شهادت شوارتز را «بیطرفانه و صادقانه» دانست.
اثبات «امانت قانونی» Constructive Trust
دولتشاه در دادخواست خود به اصل «امانت قانونی» استناد کرد که مستلزم اثبات دارا شدن طرف مقابل، محرومیت شاکی و نبود دلیل حقوقی برای این دارا شدن است.
با توجه به اینکه وام صوری تشخیص داده شد، قاضی پذیرفت که شرایط امانت قانونی برقرار است و حکم داد که همسر مغاری از سال ۲۰۱۷ ملک را به نیابت از دولتشاه در اختیار داشته است.
احکام نهایی دادگاه
بر اساس رأی دادگاه:
- سند مالکیت ملک باید به نام دولتشاه منتقل شود.
- مبلغ ۴۳۰ هزار دلار که دولتشاه بابت مالیات و هزینههای انتقال پرداخت کرده بود، باید به او بازگردانده شود.
- دولتشاه موظف است کلیه مالیاتهای مربوط به معامله را بپردازد.
- مغاری و همسرش باید ۴۰۵ هزار دلار، معادل درآمد خالص اجاره ملک از سال ۲۰۱۷، به دولتشاه بپردازند.
این رأی پس از هشت سال بلاتکلیفی، مالکیت قانونی علی دولتشاه بر خانه وست ونکوور را تثبیت کرد.
