مهاجرپذیری برای بافت پویا و سلامت اجتماعی و اقتصادی کانادا حیاتی است. این موردی است که اکثر مردم بر سر آن توافق دارند. اما در بحبوحه بحران مداوم مسکن که هیچ گوشه‌ای از کشور از آن در امان نیست، سوال بزرگ و بحث برانگیز همچنان باقی است: تأثیر مهاجرت بر بحران مسکن چقدر زیاد است؟
هدف‌های مهاجرتی رکوردشکنی کانادا در سال‌های اخیر همزمان با وضعیتی رخ داده که کمبود عرضه در بازار منجر به هزینه‌های سر به فلک کشیده مسکن برای هر دو قشر اجاره نشین و مالکان (و کسانی که می خواهند صاحبخانه شوند) شده است.
در صورتی که آمار را دنبال نکرده باشید، اخیراً، سازمان آمار کانادا گزارش داد که جمعیت کانادا در سال 2024 به بالاترین رقم خود رسیده است و از مرز 41 میلیون نفر عبور کرده است، که عمدتا ناشی از مهاجران موقت است. همچنین، جمعیت این کشور در سال ۲۰۲۳ نسبت به سال ۲۰۲۲، ۱.۲۷ میلیون نفر یعنی ۳.۲ درصد افزایش یافته است. این بالاترین رشد جمعیت کانادا از سال ۱۹۵۷ است!
طبق گزارش سازمان آمار کانادا، ۹۷.۶ درصد از رشد جمعیت این کشور در سال ۲۰۲۳ ناشی از مهاجرت بین‌المللی، اعم از مهاجرت دائم و موقت بوده است. نشانه‌ای از این دوران، تنها ۲.۴ درصد ناشی از افزایش طبیعی جمعیت بوده است. این دومین سال متوالی است که مهاجرت موقت عامل اصلی افزایش جمعیت است و سومین سال متوالی است که کانادا شاهد افزایش خالص ساکنان غیر دائم بوده است. ارقامی که توسط سازمان آمار کانادا در ماه می منتشر شد نشان می دهد که جمعیت در سن کار کانادا در چهار ماه اول سال ۲۰۲۴، ۴۱۱,۴۰۰ نفر افزایش یافته است، عددی که نشان دهنده افزایش ۴۷ درصدی نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ است.
این داده‌ها، به گفته بسیاری، باعث نگرانی جدی شده است. این امر به ویژه در بازارهای مسکن درگیر در مراکز شهری کشور صادق است. به عنوان مثال، در تورنتو، افزایش جمعیت در چهار ماه اول سال جاری نسبت به مدت مشابه سال ۲۰۲۳، خیره‌کننده و ۶۷ درصد بیشتر بوده است.
به طور خلاصه، این هجوم مهاجران، طبق گفته منتقدان و برترین اقتصاددانان کشور، تنها وضعیت شکننده موجود در بخش مسکن را تشدید کرده است.
داگلاس پورتر، اقتصاددان ارشد بانک مونترال تاکید می‌کند که رشد بالای جمعیت کانادا در سال 2023 در زمانی رخ می‌دهد که تقاضای داخلی برای مسکن در سراسر کشور به اوج خود رسیده است. پورتر می‌گوید: «با توجه به اینکه صنعت ساخت و ساز در حال حاضر با سرعت تمام برای برآوردن تقاضای داخلی در حال ساخت است، ما به وضوح زیرساخت یا توانایی پاسخگویی به تقاضای اضافی ایجاد شده توسط سطوح تاریخی مهاجرت را نداریم. این در بدتر شدن مشکل مقرون به صرفه بودن منعکس شده است.»
پورتر می‌گوید: «نتیجه نه تنها قیمت‌های فروش همچنان بالاست، بلکه افزایش اجاره‌بها در بسیاری از بازارها، از جمله شهرهای کوچکتر دانشگاهی را در پی دارد.» وی می‌افزاید رشد جمعیت قوی کانادا بدون شک منبع ثابتی برای حمایت از افزایش قیمت مسکن است.
پورتر می‌گوید: «در کوتاه‌مدت، بازار مسکن می‌تواند تحت تأثیر عوامل چرخه‌ای مانند نرخ بهره، بیکاری و رشد درآمد قرار گیرد. اما در درازمدت، روندهای جمعیتی بیشترین وزن را بر قیمت مسکن دارد. شواهد به دست آمده از 18 اقتصاد بزرگ پیشرفته از آغاز قرن نشان می‌دهد که قیمت واقعی مسکن با رشد جمعیت در طول زمان ارتباط نزدیکی دارد. به عنوان مثال، نیوزلند، استرالیا و کانادا هم سریع‌ترین رشد جمعیت را در آن دوره و هم سریع‌ترین افزایش قیمت واقعی مسکن را داشته‌اند، در حالی که ژاپن و ایتالیا در هر دو طرف در انتهای طیف قرار داشته‌اند.
